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近日，惠誉确认太古地产有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“A”，展望“稳定”。惠誉亦确认太古地产的高级无抵押评级为“A”，以及确认SwirePropertiesMTNFinancingLimited发行的中期票据计划及高级无抵押债务评级为“A”。

观点新媒体获悉，评级的确认反映了惠誉的预期，尽管资本投资和融资成本增加导致债务增加，但太古地产的投资物业EBITDA利息覆盖率仍将远高于4.0倍。内地主要城市以及香港地区黄金地段的优质投资物业组合带来的稳定租金收入也支撑了该评级。

惠誉预计，由于债务增加和利率上升，太古地产的投资物业EBITDA利息覆盖率将从2022年的10.6倍降至2023年-2025年的6-7倍。惠誉预测，随着占其总债务34%的浮动利率债务利率在2023年-2024年上调，2023-2024年的平均利息成本将从2022年的3.2%上升至3.8%-3.9%。

该公司发行了约30亿港元的固定利率债券，期限为3-10年，利率为3.0%-3.8%，主要以离岸人民币计价。惠誉预计该公司将主要通过离岸和在岸人民币贷款为其在中国内地的新投资提供资金，以对冲汇率风险，并受益于港元相对较低的融资成本。

随着资本投资的增加，惠誉预计公司的杠杆率(净债务/投资物业价值之比)将在2023-2025年上升到10%-15%。截至2022年底，其1000亿港元的10年投资计划中，有近40%投资于中国内地、香港特区和东南亚，包括房地产交易项目。惠誉预计其资本支出将在2023年达到峰值，原因是中国内地的新投资物业项目、以及香港特区太古坊和太古广场的扩建，以及完成对成都远洋太古里50%股权的收购。

另外，太古地产的评级是基于其香港特区投资物业租金收入稳定。惠誉预计，由于没有租金优惠，以及太古坊二期新办公楼的贡献，2023年和2024年的租金收入将以个位数的百分比增长。香港特区写字楼市场压力的影响可能是渐进的，因为其总租金收入的13.8%将于2023年到期。然而，入住率的大幅下降或租金的下调可能会削弱其中期的业务状况。

惠誉预计，2023年太古地产在中国内地和香港特区的购物中心租金将出现正回升。2023年第一季度，香港特区三大购物中心的零售额大幅增长，超过了2019年防控前的水平。尤其是太古广场和东荟城的购物中心受益于两地重新通关后的客流量。太古地产中国内地投资组合的零售额也超过了防控前的水平。

且据了解，根据惠誉《母子公司评级关联性标准》，太古地产的评级上限比母公司太古股份有限公司（A-/稳定)的并表后信用状况高一个子级，太古股份的并表后信用状况与太古地产的独立信用状况处于同一水平。这也反映了惠誉评估其法律层面的限制程度为“开放”，因为太古地产并没有固定的限制机制来限制母公司获取太古地产现金流。报告还认为，由于太古地产独立上市，母公司对太古地产现金及资产的获取和控制程度为“部分开放”，这对流入母公司的现金，以及其完全外部的非股权融资和独立的现金和融资政策提供了一些限制。

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